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米国では、エスクロー制度で委託を受ける第三者をエスクロー・ホルダーと呼びますが、認可基準が厳しく、通常は、銀行、法律事務所、大手不動産会社、信託会社、デュー・ディリジェンス会社など信用力の高い企業等が兼業しています。
エスクロー・ホルダーの主な業務は、図のとおり権利関係をクリアにし、権利書の作成や登記のほか、代金の支払いや文書の引渡しなども行います。
この結果、エスクロー・ホルダーは、全権を委任された契約当事者とほぼ同じ位置づけとなります。
これら顧客からの要望を成就させた時点で、エスクロー・フィーを徴求することになります。
これは、日本の司法書士が全面委任を受け、資金決済まで責任を持って行うのと似ています。
しかし、司法書士に不動産のデュー・ディリジェンスなどを期待するのは酷ですから、日本において、現実的には不動産会社が行うということになります。
不動産には、さまざまなリスクが存在します。
金額も巨額であり、一般的な金融商品への投資と同じというわけにはいきません。
金額が大きくなるにつれて、専門家の力が必要になってきます。
このような不安を幾分かでも和らげてくれるのが、不動産投資顧問などの専門業者です。
一般に、アメリカの不動産投資顧問業者は、市場分析を行い、投資・処分を行いながら、資産のポートフォリオ管理、パフォーマンス評価などを行います。
さらに、不動産事業、財産管理や鑑定などを請け負うこともあります。
一方、日本の不動産投資顧問業者は、いわゆるアドバイス的な業務に留まっていることが多く、また、小規模な企業が多いのも事実です。
その理由として、いまのところ、日本に不動産の証券化商品などがあまり出回っておらず、その流通市場も未整備なことがあげられます。
さらに、不動産の情報自体が閉鎖的で、正確な売買事例や賃貸条件などの情報が統計的に開示されていないことにもよると思われます。
今後、不動産投資顧問業が認知されていくには、エージェントやエスクロー・ホルダー兼務などによるノウハウの蓄積が必要とされるでしょう。
不動産価値の再生1998年12月、マスコミは1997年の日本の土地と株式の損失合計が、145兆5㈱億円であると報道しました。
土地は1991年以降の累計で約730兆円、樵式は1990年以降で約555兆円の損失で、その合計額は約1285兆円とされています。
また、1999年3月に国土庁が発表した、1999年1月1日時点の公示価格は、8年連続で下落し、東京・大阪・名古屋の三大都市圏の商業地域の地価水準は、バブル前の85年の水準を割り込みました。
この現実をどう捉えるかは、各々が置かれている状況で大きく異なってくると思われます。
ただ、確実にいえることは、約10年間で、約1300兆円の資産が消えたということです。
含み経営を行い、「土地神話」を信じてきた企業経営者にとっては、"打ちのめされだ'という現実だけが残りました。
その反動として、不良債権問題が日本中を駆けめぐり、改めて地価の重要性を、われわれは認識せざるを得ない状況です。
不動産は土地と建物(定着物)を含む概念ですが、土地に一度建物が建設されると、簡単に、それを取り壊すことは困難です。
その上、株式のように、簡単に右から左へと所有権を移転することも難しく、まして、土地は物理的に移動させることは不可能です。
従来のような、地価の右肩上がりが期待できなくなり、結果として、いままで隠れていたリスクが表面化してきました。
つまり、不動産の換金性の問題です。
ここでは、不動産特有のリスクには、どのようなものがあるかを検証していきたいと思います。
不動産特有のリスクは、更地(開発期)と建物竣工後(稼働中)に、時間的に大別され、そこには、主に次のようなリスクが介在しています。
①開発期(収益化前の段階)。
・開発・建設期間リスク。
・事業計画リスク。
開発期には、行政の許認可や地権者との合意の遅れ、埋蔵文化財出土による工期延期、建築会社の倒産など、竣工が遅れることによって、収支計画に大きな影響を与える可能性があります。
②稼働中(収益化後の段階)。
・市場変動リスク(賃料や空室率)。
・管理運営リスク。
・流動性リスク。
・税制等の制度変更リスク。
・地震および火災リスク。
・地域経済リスク(立地の陳腐化)。
・暇痕担保リスク。
・建物・設備の劣化リスク。
稼働中のビルは、メンテナンスやプロパティ・マネジメントが重要で、常に付加価値を上げるような努力が要求されます。
つまり、ただ単に箱(ビル)を用意するのではなく、集客力を考慮した、テナントミックスも重要です。
地価が下落するにつれ、賃料も下落しています。
それに伴って、従来、立地条件の悪いところで我慢してきた企業や個人が、より立地条件に恵まれた中心地を求めて回帰しています。
一方では、リストラが加速し、中心地から郊外に本社機能を移転したり、点在していた子会社や賃貸事務所を整理する事例も見受けられます。
このような流れのなかで、利用効率の悪い、いわゆる「ペンシルビル」などの需要は細り、これらのビルでは賃料の下落に歯止めがかかりません。
さらに、設備の古いビルや、LAN対応が不可能などルなど、テナントニーズに応えられないビルの空室率も上昇しています。
交通の便が良く、新しくて専有面積が広いスペースを好むなど、テナントのニーズは刻々と変化しています。
部分空調などは当たり前で、これらは、すでに差別化の対象にもなりません。
「土地は、活用して初めて収益を生む」という発想に立てば、いかに投資効率の良い建物を建てるかに経済行動が集約されます。
このような視点に立てば、高い賃料を得る目的から設備や器具は設置するものであって、あまりにも過剰な投資は無意味となります。
たとえば、オーナーは内装(インフェル)には手をつけず(内装はテナント負担とする)、スケルトン貸し(粗壁貸し)にすることによって、建設投資コストを下げ、当初の投資額そのものを抑えることも必要になってきます。
地価が下落過程にあるいま、そしてこれからの時代は、賃料から得られるインカムゲインが重視されることになります。
地価の上昇を期待したキャピタルゲイン志向は、あまりにもリスクが大きいことを認識しなければなりません。
「格安物件!定期借地権付き分譲マンション」と大きな文字が、新聞のチラシ広告を賑わせています。
また、臨海副都心などの買い手が少ない空き地に、「事業用定期借地権を活用したアウトレット店」など、定期借地権を活用した建築が増えつつあります。
そもそも借地権というのは、土地を一定の期間、地主との借地契約によって使用(通常は有償)しても良いという権利のはずです。
しかし、従来の借地権は、「一度貸したら二度と帰ってこない」との認識を地主に与え、結果として、借地権の供給は減少していきました。
そこで、1992年8月に新借地借家法が施行され、地主や貸主の権利を明確にし、借地期間の明記と円滑な終了など、法定更新を排除する新しい借地権として、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類の借地権が用意されました。
この借地権は、住居用借地の供給を想定しています。
存続期間は50年以上です。
そのほか、①更新がない、②建物の再築による期間延長がない、③建物の買取請求がない、などが大きな特徴です。
これらの内容を、公正証書に明記することにより、少なくとも地主には、契約期間終了後に、更地で土地が返ってくることが保証されます。

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